Справка о наличии исходно-разрешительной документации и утверждение проекта (рабочего проекта) стройки

Видео:ВСЕ разделы проектной документации в строительстве| От идеи до экспертизыСкачать

Исходно-разрешительная документация (ИРД)

Компания SEVERIN DEVELOPMENT обладает многолетним успешным опытом работы по оформлению и согласованию комплекта ИРД на строительство объектов коммерческой, гражданской и промышленной недвижимости. Мы работаем во всех регионах Российской Федерации.

Если есть планы построить, реконструировать или произвести комплекс работ по повышению технико-экономических показателей объекта промышленного назначения, жилого здания, торгового/развлекательного/офисного комплекса или другой коммерческой недвижимости, то следует собрать и оформить пакет градостроительной и исходно-разрешительной документации.

В жизненный цикл каждого строительного проекта входит 5 важных этапов:

Для гарантии и успеха любого проекта будь то строительство, или реконструкция здания (сооружения) начинать процесс необходимо с оформления ИРД, в котором формируются предельно допустимые параметры, ТЭП и объемно-качественные характеристики возводимого объекта.

Состав ИРД

Комплект ИРД является итогом предпроектой проработки размещения здания, сооружения на земельном участке.

Материалы ИРД включают постановление или разрешение правительства города, области, края, дающее Заказчику (застройщику) право размещения объекта на выделенном земельном участке. Кроме того, важнейшей частью комплекта ИРД являются условия муниципальных энергоснабжающих организаций на техническое присоединение к энергосетям.

Весь пакет ИРД содержит в себе разные виды документов, в зависимости от функционального назначения объекта и особенностей территории, на которой предполагается строительство — эти документы:

• Определяют ключевые проектные ограничения по размещению здания на участке строительства;
• Устанавливают красные линии земельного участка и строительного объекта;
• Включают разрешения и согласования, полученные от муниципальных органов;
• Указываются условия возможности выполнения работ, учитывающих требования пожарной безопасности и охраны окружающей среды;

В исходно-разрешительных документах прописываются ограниченные нормы проведения работ, которые акцентируют внимание на следующем:

• по соблюдению санитарных и экологических нормативов и потенциальному воздействию на окружающую среду

Наличие на руках всех перечисленных выше документов позволит приступить к проектированию или строительству здания на законных основаниях. В случаи отсутствия хотя бы одного из документов, справки или согласования из состава ИРД – является прямым основанием не принять проект на экспертизу и отклонить ваш запрос на получение разрешения на строительство.

Некорректно оформленный пакет исходно-разрешительной и градостроительной документации навсегда останется для инвестора той тайной, в случаи раскрытия которой действующее торгово-развлекательное или офисное здание может мгновенно обратиться в «самострой» со всеми втекающими и вытекающими малоприятными обстоятельствами. Даже по решению суда произвольную постройку не спасет от сноса наличие на руках свидетельства на право собственности и не поможет внесение информации об этом объекте в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними (ЕГРП).

Так, согласно рекомендации ВАС РФ нижестоящим судам, «право собственности на самовольную постройку, возведенную без разрешений, не должно признаваться…, если она была возведена или реконструирована в отсутствие специальных разрешений…»

Оформление самих документов и получение согласований, согласно законодательства РФ, является бесплатным, исключение составляет только получение платной информации.

Стоимость услуг компании SEVERIN DEVELOPMENT по оформлению исходно-разрешительной и градостроительной документации составляет не более 0,5% от сметной стоимости строительства для крупных и средних коммерческих или промышленных объектов.

https://www.youtube.com/watch?v=BNI8DsoJvFc

Опыт компании показывает: экономить на оформлении ИРД нельзя! Эти затраты в будущем принесут инвестору миллионы долларов надежного дохода

Получение ИРД

Комплект ИРД – является исходными данными для проектирования. Наличие ИРД – обязательное условие для проектирования всех видов строительных работ: нового строительства, реконструкции, тех.

переоснащения (модернизации) производства, капитального ремонта зданий.

Сбором и получением исходно-разрешительной документации занимается Технический заказчик от лица собственника земельного участка.

Для этого необходимо оформить соответствующий договор на оказание услуг Технического заказчика. Примеры успешной работы вы можете увидеть в Портфолио.

Оформление ИРД осуществляется Техническим заказчиком в муниципальных или федеральных органах власти, контролирующих организациях, министерствах и ведомствах.

Исходно-разрешительная документация (ИРД) разрабатывается на основании Архитектурно-функциональной концепции Объекта и утвержденных планов градостроительного регулирования городов и районов, а именно: Генерального плана (ГП) или Проекта планировки территории (ППТ).

При отсутствии в городе или районе разработанного и утвержденного Генерального плана или Проекта планировки территории, Технический заказчик должен самостоятельно организовать подготовку и согласование Проекта планировки для создания градостроительного обоснования размещения объекта.

• Комплект материалов исходной и разрешительной документации включает:
  1. Постановление или распоряжение органа власти (муниципального или федерального уровня) о выделении земельного участка или согласовании размещения запланированного объекта строительства.
  2. Техусловия на подключение (присоединение) к сетям энергоснабжения, техусловия на примыкания к существующей дорожной сети.
  3. Разрешения контролирующих и надзорных органов
  4. Технические отчеты по результатам инженерных геодезических, геологических и экологических изысканий.
  5. Заключение по техническому обследованию здания, сооружения, в случае реконструкции, капитального ремонта, модернизации.
  6. Согласования собственников сетей или энергоснабжающих организаций.
  7. Справки, согласовательные письма, заключения, выданные уполномоченными надзорными государственными органами, энергоснабжающими, специализированными организациями для подготовки и экспертизы проектной документации.
  8. Заключение экологической экспертизы (при необходимости).

• Полный перечень комплекта ИРД:
  1. Данные о собственности
     • Свидетельство о праве собственности (аренды) на участок
     • Договор аренды участка (при аренде)
     • Акт выбора земельного участка (при аренде)
     • Кадастровый план участка
     • Акты выбора трасс для внеплощадочных сетей
  2. Утвержденная градостроительная документация населенного пункта
     • Материалы территориального планирования населенного пункта
     • Градзаключение (если размещаемый объект соответствует ранее определенному назначению территории)
     • Градобоснование (при изменении категории земель или вида их разрешенного использования)
  3. Распорядительные документы
     • Постановление о разрешении разработки проекта планировки территории
     • Разрешение на снос зданий
     • Разрешение на вырубку зеленых насаждений
     • Архитектурно-планировочное задание (градостроительное задание, задание на разработку проекта), утвержденное Главархитектурой
  4. Материалы инженерных изысканий
     • Отчет об инженерно-геодезических изысканиях
     • Отчет об инженерно-геологических изысканиях
     • Отчет об инженерно-экологических изысканиях
     • Отчет об инженерно-гидрологических изысканиях
  5. Акты и заключения надзорных служб
     • Санитарно-эпидемиологическое заключение ФГУ по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека
     • Экспертное заключение либо акт обследования участка ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии»
     • Заключение Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору
     • Заключение Центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора
     • Технические условия (требования к проекту) Отдела государственного пожарного надзора
     • Заключение Главного управления природных ресурсов и охраны окружающей среды
     • Исходные данные для разработки раздела ГОЧС ГУ МЧС РФ
     • Письмо Министерства культуры о наличии или отсутствии памятников истории, культуры, архитектуры, археологии, зон их влияния и охраны
     • Справка ГУП «Геоцентр-Москва» (Роскомнедра) о наличии или отсутствии на рассматриваемом участке полезных ископаемых
     • Заключение Управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по МО (Росприроднадзор)
     • Фоновые концентрации вредных веществ и климатические характеристики района строительства ГУ ЦГМС
  6. Технические условия
     • Водопровод
     • Канализация бытовая
     • Канализация ливневая
     • Теплоснабжение
     • Газоснабжение
     • Электроснабжение
     • Телефонизация и радиофикация
     • Вывоз ТБО
     • ГИБДД, РДУ/Мосавтодор/ФУАД
  7. Дополнительные акты и заключения
     при необходимости, от Заказчика (Технического заказчика) при оформлении ИРД может потребоваться разработка дополнительных предпроектных материалов:
     • Согласование Роспотребнадзором места сброса очищенных стоков, анализ воды ВЗУ
     • Акт обследования конструкций существующих зданий
     • Согласование с владельцами граничащих земельных участков, согласование проектных решений с заинтересованными лицами в случае, при наличии сервитутов в их пользу
     • Проект сокращения существующих или проектируемых СЗЗ, согласованный Роспотребнадзором
     • Согласование Роспотребнадзором места расположения ВЗУ, очистных сооружений хозяйственно-бытового и дождевого стока
     • ОВОС
     • Другие необходимые согласования.
     • разработка Проекта планировки территории (ППТ) или внесение изменений и дополнений в существующий ППТ;
     • разработка градостроительного обоснования размещения объекта строительства;
     • разработка возможных схем инженерного обеспечения и расчет инженерного обеспечения с выделением физических объемов и стоимости городских сетей;
     • разработка проекта компенсационного озеленения и получение заключений по нему;
     • подготовка информационных справок, технических расчетов, экономических обоснований по требованию контролирующих и надзорных органов.

  Материалы стадии «П» должны быть разработаны в полном соответствии с условиями, указанными в исходно-разрешительной документации.

Видео:Состав исполнительной документации в строительстве в 2023 году.Скачать

Исходно-разрешительная документация

1. Исходные данные (при отсутствии утвержденного и зарегистрированного в установленном порядке Градостроительного плана земельного участка) Перечень исходных данных, предоставляемых Заказчиком (согласно заданию на проектирования, договора)

1.1.

Задание на проектирование, согласованное заказчиком и утвержденное инвестором (для бюджета Московской области – согласованное ГУ МО «Мособлгосэкспертиза») – представляется в обязательном порядке, также и в случае утвержденного градостроительного плана.1.2. Договор аренды земельного участка.1.3. Свидетельство на право собственности.1.4. Договор купли-продажи.1.5. Кадастровый план участка.1.6. Инвестиционный контракт (копия).

1.7. Лицензии/допуск СРО сторонних подрядных организаций

Перечень исходных данных, предоставляемых Администрацией муниципального образования

1.8. Акт выбора земельного участка под размещение объекта строительства/протокол о результатах аукциона.1.9. Акт выбора трасс (для линейных объектов, в т.ч. внеплощадочных сетей объектов).1.10. Проект границ земельного участка.1.11.

Ситуационный план земельного участка/выкопировка из генплана ранее утвержденной градостроительной документации в соответствии с п. 2.12 АПЗ, заверенная гл.архитектором района (города) в соответствии с ТСН.1.12.

Постановление Администрации муниципального образования о предварительном согласовании места размещения объекта строительства/реконструкции.1.13. Постановление Администрации муниципального образования об утверждении акта выбора и проекта границ земельного участка под строительство.1.14.

Решение Администрации области (города, района) о размещении, проектировании, строительстве данного объекта.1.15. Распоряжение Главы города муниципального образования о сборе исходных данных и технических условий для разработки проектно-сметной документации на строительство объектов (муниципальные).

1.16. Акт обследования земельного участка под размещение объекта строительства.1.17. Акт технического обследования участка под размещение объекта строительства.

1.18. Решение администрации о сносе строений/зелёных насаждений.

Перечень документов и проектных материалов проектов планировки территории, предоставляемых Заказчиком/Проектировщиком на рассмотрение в Градостроительный Совет при Главном архитекторе Московской области

(в соответствии с Постановлением Правительства Московской области от 19.06.2006 г. №536/23 «Об утверждении состава и содержания проектов планировки территории, подготовка которых осуществляется на основании документов территориального планирования МО и на основании документов территориального планирования муниципальных образований Московской области»).

1.19. Градостроительная проработка размещения объекта.1.20. Градостроительное заключение размещения объекта (форма 4,8).1.21. Согласования заинтересованных служб района по выбору земельного участка.1.22. Выписка из протокола Межведомственной комиссии по размещению объекта (при необходимости).1.23.

Письмо института ГУП МО «НИиПИ градостроительства» по размещению объекта.1.24. Письмо Главархитектуры МО по размещению объекта.1.25. Постановление администрации муниципального образования на проектирование.1.26.

АПЗ выданное главным архитектором муниципального образования и утвержденное Главным архитектором Московской области на проект строительства и проект планировки (выданное ранее 2009г.).1.27.

Материалы проведения общественных слушаний (постановление главы муниципального образования о назначении проведения общественных слушаний, копия газеты, протокол общественных слушаний, заключение – результат общественных слушаний).1.28. Постановление администрации муниципального образования на разработку проекта планировки.1.

29. Задание на разработку проекта планировки, согласованное с Главархитектурой МО и утвержденного администрацией муниципального образования.1.30. Постановление администрации муниципального образования об утверждении проекта планировки.1.31. Технические условия (при необходимости).

1.32. Согласования и заключения по проекту служб государственного надзора и контроля в установленном порядке (министерство культуры, комитета по социальной защите, ГИБДД, МОБВУ и т.д., а также организаций, указанных в АПЗ).

Перечень исходно-разрешительной документации, представляемой Заказчиком/Проектировщиком на рассмотрение в Градостроительном Совете при Главном архитекторе Московской области

1.33. Градостроительная проработка размещения объекта.1.34. Письмо Главархитектуры по выбору участка.1.35. Выписка из протокола Межведомственной комиссии (при необходимости).1.36. Постановление администрации муниципального образования об утверждении ранее разработанной градостроительной документации, обосновывающей размещение объекта строительства.

1.37. Выкопировка из генплана ранее утвержденной градостроительной документации в соответствии с п. 2.12 АПЗ, заверенная гл.архитектором района (города) в соответствии с ТСН.

Перечень исходных данных по инженерно-техническому обеспечению, предоставляемых энергоснабжающими организациями по запросу Заказчика/Проектировщика

1.38. Технические условия на подключение к сетям водоснабжения1.39. Технические условия на подключение к сетям водоотведения (х/быт, ливневая канализация)1.40. Технические условия на подключение к сетям теплоснабжения1.41. Технические условия на подключение к сетям электроснабжения1.42.

Технические условия на организацию учета электропотребления (ОАО «Мосэнергосбыт»).1.43. Технические условия на подключение к сетям связи (телеф./радиоф./диспетчер / ТВ)1.44. Технические условия на подключение к системам видеонаблюдения, охранной сигнализации1.45.

Технические условия по инженерно-техническому обеспечению на период строительства для разработки раздела ПОС.— ТУ на подключение к сетям электроснабжения;— ТУ подключение к сетям водоснабжения, водоотведения;— ТУ на слаботочные сети;— ТУ на подключение к сетям теплоснабжения (при необходимости).1.46.

Разрешение на присоединение трансформаторной мощности (Заказчик).1.47. Разрешение на отпуск газа (для котельной):— письмо министерства ЖКХ МО «О согласовании строительства котельной»— письмо ООО «Мострансгаз»— письмо ООО «Мосрегионгаз»— письмо ОАО «Газпром»— письмо Топливно-энергетического комитета МО «О разрешении использования газа».1.48.

Технические условия на присоединение к дорожной / ж/д сети.1.49. Технические условия на вынос инж. коммуникаций / сервитуты /(при необходимости).1.50. Технические условия на разработку раздела ИТМ ГО ЧС, выданные Главным управлением МЧС России по МО.

Приложение к техническим условиям: перечень исходных данных для разработки раздела ИТМ ГО ЧС и предупреждения ЧС природного и техногенного характера.1.51. Специальные ТУ на проектирование объекта, утвержденные Росстроем (при отсутствии / отступлении от норм проектирования).1.52. Утвержденный Роспотребнадзором проект сокращения СЗЗ.

1.53. Анализ исходной воды (для котельной / ВЗУ).

Материалы инженерных изысканий предоставляемых Заказчиком или разрабатываются Проектировщиком

1.54. Отчет об инженерно – геодезических изысканиях (с приложением технического задания, утвержденного заказчиком или проектировщиком), с нанесением существующих зданий и сооружений и инженерных коммуникаций, согласованный со всеми заинтересованными службами города.1.55.

Отчет об инженерно – геологических изысканиях (с приложением:1. разрешения Мособлгеотреста на проведения инженерно-геологических изысканий;2. технического задания, утвержденного заказчиком или проектировщиком), согласованный с Геоцентром-Москва.1.56. Отчет об инженерно – экологических изысканиях (в т.ч.

фоновые концентрации, химические, микробиологические, паразитологические, радиационные: гамма-фон, Rа/Cs, исследования) — с приложением технического задания, утвержденного заказчиком или проектировщиком.

, выполненный в соответствии СП 11-102-97 «Инженерно-экологические изыскания для строительства», на основании протоколов санитарно-эпидемиологической экспертизы, запрашиваемых в центре гигиены и эпидемиологии (необходимого района).1.56-1 * Санитарно-эпидемиологическое заключение земельного участка;1.

57-2* Фоновые концентрации, химические, микробиологические, паразитологические, радиационные: гамма-фон, Rа/Cs, исследования.

1.57. Техническое заключение о состоянии конструкций / инженерных систем и сооружений реконструируемого объекта (Заказчик/Проектировщик).

Видео:Зачем требуется исходно разрешительная документация? [ИРД #1]Скачать

Подготовка исходно-разрешительной документации (ИРД)

Успешный проект по строительству, реконструкции, техническому переоснащению здания всегда начинается с оформления комплекта Исходно-разрешительной документации (ИРД), в котором определяются предельно допустимые параметры, объемно-качественные характеристики и технико-экономические показатели будущего объекта недвижимости.

Под исходно-разрешительной документацией понимают документацию, которая должна быть оформлена в соответствии со статьями 44-51 Градостроительного кодекса РФ.

Исходно-разрешительная документация для проектирования и строительства так же разрабатывается в соответствии с Распоряжением Москомархитектуры г. Москвы от 8 апреля 1997 г. № 273-РМ «Положение о порядке подготовки исходно-разрешительной документации для проектирования и строительства на территории города Москвы».

Комплект документов по итогам согласования предпроектной проработки земельного участка, здания или сооружения, который является основанием для оформления разрешения на проведение градостроительной деятельности, называется исходно-разрешительной документацией.

https://www.youtube.com/watch?v=sf4C9EnKujE

Разработка материалов предпроектных проработок и оформление комплекта исходно-разрешительной (ИРД) документации является начальной стадией инвестиционного процесса, основанием, в котором определяются качественные характеристики и финансово-экономические параметры будущего объекта недвижимости.

Исходно-разрешительная документация для оформления права на проектирование разрабатывается на основании утвержденной или согласованной в установленном порядке предпроектной градостроительной документации, в частности проекта планировки территории (ППТ).

При отсутствии разработанной, утвержденной или согласованной в установленном порядке градостроительной документации на территорию планируемого строительства, Техническому заказчику необходимо организовать выполнение архитектурных предпроектных проработок, подготовить и согласовать градостроительное обоснование размещения объекта.

К исходно-разрешительной документации относятся следующие документы:

• распорядительные документы, постановления и распоряжения различных органов исполнительной власти;
• технические условия;
• разрешения;
• материалы инженерных изысканий;
• согласования и утверждения;

и другие документы, выданные уполномоченными государственными органами и специализированными организациями для подготовки, согласования проектной документации и строительства различных объектов недвижимости.

Основание для подготовки исходно-разрешительной документации

Основанием для подготовки исходно-разрешительной документации на строительство объекта и аренду для этих целей земельного участка является: — правовой акт городской администрации или органа местного самоуправления. Основанием для подготовки исходно-разрешительной документации на строительство объекта с оформленными земельными отношениями является: — письмо-заявка Заказчика.

Исходно-разрешительная документация для нового строительства включает:

В процессе оформления комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД), в случае необходимости, может потребоваться разработка дополнительных предпроектных материалов и выполнение следующего комплекса работ

• корректировка существующего проекта планировки территории
• разработка предпроектных проработок на объект
• градостроительные обоснования размещения объекта
• разработка схем инженерного обеспечения
• расчет внеплощадочных сетей и сооружений на них
• разработка заключений по участку компенсационного озеленения
• расчет инженерного обеспечения с выделением физических объемов и стоимости городских сетей
• получение дополнительных согласований
• подготовка справочной, технической, информационной документации по требованию уполномоченных государственных органов

Началу разработки проектно-сметной документации для строительства объекта недвижимости предшествует период предпроектной подготовки, состоящий из двух этапов: I. Прединвестиционного. Разработка проекта планировки территории. II. Инвестиционного. Разработка градостроительного обоснования размещения объекта строительства, подготовка исходно-разрешительной документации

Проектно-сметная документация должна быть разработана в полном соответствии с требованиями, определенными в исходно-разрешительной документации.

Данные о собственности

• Свидетельство о праве собственности (аренды) на участок
• Договор аренды участка (при аренде)
• Акт выбора земельного участка (при аренде)
• Кадастровый план участка
• Акты выбора трасс для внеплощадочных сетей

Утвержденная градостроительная документация

• Материалы территориального планирования населенного пункта
• Градзаключение (если размещаемый объект соответствует ранее определенному назначению территории)
• Градобоснование (при изменении категории земель или вида их разрешенного использования)

Решения Администрации

• Постановление о разрешении разработки проекта планировки территории
• Разрешение на снос зданий
• Разрешение на вырубку зеленых насаждений
• Архитектурно-планировочное задание (градостроительное задание, задание на разработку проекта), утвержденное Главархитектурой;

Материалы инженерных изысканий

• Отчет об инженерно-геодезических изысканиях
• Отчет об инженерно-геологических изысканиях
• Отчет об инженерно-экологических изысканиях
• Отчет об инженерно-гидрологических изысканиях

Акты и заключения надзорных служб

• Санитарно-эпидемиологическое заключение ФГУ по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека
• Экспертное заключение либо акт обследования участка ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии»
• Заключение Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору
• Заключение Центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора
• Технические условия (требования к проекту) Отдела государственного пожарного надзора
• Заключение Главного управления природных ресурсов и охраны окружающей среды
• Исходные данные для разработки раздела ГОЧС ГУ МЧС РФ
• Письмо Министерства культуры о наличии или отсутствии памятников истории, культуры, архитектуры, археологии, зон их влияния и охраны
• Справка ГУП «Геоцентр-Москва» (Роскомнедра) о наличии или отсутствии на рассматриваемом участке полезных ископаемых
• Заключение Управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по МО (Росприроднадзор)
• Фоновые концентрации вредных веществ и климатические характеристики района строительства ГУ ЦГМС

Технические условия

• Водопровод
• Канализация бытовая
• Канализация ливневая
• Теплоснабжение
• Газоснабжение
• Электроснабжение
• Телефонизация и радиофикация
• Вывоз ТБО
• ГИБДД, РДУ/Мосавтодор/ФУАД

Дополнительные акты и заключения

• Согласование Роспотребнадзором места сброса очищенных стоков, анализ воды ВЗУ
• Акт обследования конструкций существующих зданий
• Согласование с владельцами граничащих земельных участков, согласование проектных решений с заинтересованными лицами в случае, при наличии сервитутов в их пользу
• Проект сокращения существующих или проектируемых СЗЗ, согласованный Роспотребнадзором
• Согласование Роспотребнадзором места расположения ВЗУ, очистных сооружений хозяйственно-бытового и дождевого стока
• ОВОС
• Другие необходимые согласования.

Видео:Состав исходно разрешительной документацииСкачать

Получение исходно-разрешительной документации

При строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов недвижимости — зданий и сооружений, для соблюдения легальности и согласованности применяемых решений необходима грамотно разработанная и собранная Исходно-разрешительная документация (сокращенно – ИРД).

В ней указываются основные ограничения застройки, допустимые Технико-экономические показатели (ТЭП) и объемно-качественные характеристики возводимых или существующих объектов недвижимости, приводятся документы правообладания земельным участком и зданий.

В пакете документов содержатся все необходимые постановления органов местного самоуправления, Областной администрации или федеральных органов власти.

Комплект ИРД является основанием для проектирования и строительства объекта, подтверждением законности размещения и согласованности его параметров.

Сбор и получение ИРД

Получение ИРД Техническим заказчиком (инвестором, правообладателем) происходит еще до начала проектирования и строительства. Как показывает практика, полезнее начать оформлять документы сразу же после проведения градостроительного аудита и получения первичных результатов исследований.

Исходно-разрешительная документация собирается, прорабатывается и согласовывается на этапе предпроектной проработки, при определении посадки здания на земельном участке и его основных характеристик.

https://www.youtube.com/watch?v=Z3oNifBwzmc

В основе сбора документов лежит разработка Архитектурно-функциональной концепции (АФК), которая должна соответствовать действующей документации градостроительного регулирования – Генеральный план (ГП), Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), Проект планировки территории (ППТ).

Если данные документы отсутствуют или не соответствуют планам Инвестора необходимо обеспечить разработку и согласование ППТ, в сложных случаях возможно потребуется корректировка ПЗЗ.

Далее, по параметрам АФК выполняется весь комплекс согласующих мероприятий и получение исходных данных для проектирования.

Сбор и оформление необходимого комплекта документов производится Техническим заказчиком от имени правообладателя (собственника) земельного участка или здания. Техзаказчик обеспечивает получение нужных документов местной и областной Администрациях, в профильных министерствах, в муниципальных и коммерческих организациях, других разрешительных и согласующих органах.

Исходно-разрешительная документация оформляется согласно требованиям Градостроительного кодекса РФ, действующих нормативно-правовых документов, а также практике, сложившейся в регионе.

Правильно и профессионально собранный комплект материалов ИРД дает уверенность Инвестору в законности его действий, надежности инвестиций и избавляет от рисков на дальнейших стадиях реализации проекта.

Опыт свидетельствует, что вовремя собранная документация позволяет избежать задержек в продвижении по проекту и обеспечить эффективность инвестиций.

Состав Исходно-разрешительной документации

Объем комплекста ИРД зависит от индивидуальных особенностей объекта и территории его размещения.

Пакет Исходно-разрешительной документации собирается Техническим заказчиком в объеме, необходимом для выполнения проектных работ, строительства и ввода здания в эксплуатацию.

Состав ИРД можно кратко оценить следующим образом:

РАНТА Девелопмент в качестве профессионального Технического заказчика выполняет оформление Исходно-разрешительной документации, основываясь на понимании канвы реализации конкретного проекта и опыте реализации множества проектов.

Сколько стоит получение ИРД?

Цены на оформление и согласование ИРД напрямую зависят от задач, поставленных Клиентом (Инвестором), особенностей объекта и количества необходимых к оформлению официальных бумаг.

Следует заметить, что стоимость сбора ИРД в Москве обычно несколько превосходит стоимость сбора ИРД в Московской области, т.к. в столице приходится проходить гораздо больше согласований и разрешений. Уточнить стоимость по Вашему объекту Вы можете, обратившись к нашим специалистам или заполнив форму обратной связи.

Благодаря профессиональному подходу, опыту наших специалистов и объективной стоимости услуг, Вы можете быть уверены, что исходно-разрешительная документация будет подготовлена оптимально применительно к Вашим задачам, качественно, и в максимально сжатые сроки.

РАНТА Девелопмент сотрудничает как с частными инвесторами, так и с крупными корпорациями. Наша компания в качестве партнера – Технического заказчика представляет интересы Инвестора в государственных органах.

Подготовка пакета исходно-разрешительной документации – важный этап успешного строительства и реконструкции!

Видео:Как получить согласования на капитальное и линейное строительство [ИРД #3]Скачать

Разрешительная документация в строительстве: что входит в ИРД?

Исходно-разрешительная документация представляет собой комплекс бумаг, которые оформляются и готовятся застройщиком с учетом ГрК РФ (статей 44-55). Для полноты комплекта требуется также получение разрешительной документации на возведение, а после уже и на ввод объекта в работу.

Подготовка таких бумаг необходима в ситуации, когда ведутся работы по техническому переоборудованию, реконструкции, капремонту или строительству сооружения. При этом в роли получателя документации может выступать инвестор, строительная компания или представитель подрядчика.

Существует и другое определение исходно-разрешительной документации, согласно которому к этой категории относятся бумаги, которые выдаются уполномоченным исполнительным органом (компанией, организацией) за определенную плату. Роль заявителя играет застройщик или представитель подрядчика (как и в прошлом случае).

Что входит в ИРД?

Первое, с чем стоит разобраться – состав исходно-разрешительной документации. К этой категории относятся следующие бумаги:

• Изменения касательно доступного к применению надела земли.
• Техусловия на подключение сооружения на участке к инженерным сетям.
• ГПЗУ (градостроительный план участка земли).
• Решение госэкспертизы в отношении готового проекта.
• Разрешение на возведение объекта.
• Разрешение на ввод сооружения после завершения строительных работ.

Земельные взаимоотношения

В процессе сбора исходно-разрешительной документации первое, чему стоит уделять внимание – подготовке правоустанавливающих бумаг для участка, где планируется работа. По законодательству владелец земельного надела имеет полное право вести строительство на принадлежащей ему земле, также осуществлять снос или перестройку уже существующего объекта.

https://www.youtube.com/watch?v=r86fx5R526w

Если какие-либо мероприятия на участке планируют лица, у которых нет подобных прав, то им необходимо разрешение владельца.

Такой документ может входить в состав исходно-разрешительной документации и должен быть на руках у подрядчика (застройщика) перед началом работ.

Если же землей владеет  государство, то передача земли под строительство может передаваться соответствующими структурами (представителями местной власти).

  Обследование технического состояния зданий и сооружений

Возможны и другие ситуации, когда земельный участок принадлежит одному лицу, а здание на нем – другому. Здесь хозяин объекта может использовать недвижимость по усмотрению. Это возможно в случае, если перечень конкретных действий прописан в договоре пользования землей между сторонами.

Таким образом, перед стартом строительства стоит изучать требования к составу исходно-строительной документации, а также проверить, насколько правомочен подрядчик (застройщик) производить определенные работы на оговоренном участке. Отдельное внимание содержанию договоров стоит уделять, если земля принадлежит какому-то другому объекту.

Исполнительно-производственная документация: в чем особенности?

Среди новичков происходит путаница между рассмотренной выше ИРС и исходно-производственными документами, необходимыми для строительства. На самом деле состав таких бумаг кардинальным образом отличается.

Если в первом случае речь идет исключительно о разрешениях уполномоченных органов, то здесь – о материалах, без которых невозможно начало строительных работ. Если говорить подробнее, то исполнительно-производственные бумаги – материалы графического или текстового характера, в которых отражается суть принятых проектных решений.

Оформление таких бумаг – задача специализирующихся на определенных видах работ организаций и имеющих на руках соответствующую (разрешительную) лицензию.

Правильное оформление исполнительно-производственных бумаг не только упрощает процесс возведения объекта, но и делает эксплуатацию сооружения более комфортной. Изучив такую документацию, представитель подрядчика (застройщик) или проверяющий орган может сделать точные выводы в отношении выполненных работ и ответственных лиц по каждому из направлений.

Состав таких бумаг определяется действующими сегодня правилами и нормами в законодательном секторе. К этой категории относятся различные акты (испытаний или скрытых работ), сертификаты, журналы работ, бумаги лабораторного контроля и так далее. После ввода сооружения в работу перечень документов и сами бумаги передаются заказчиком организации, которая берет на себя функции по эксплуатации.

Отдельного внимания заслуживают и исполнительные чертежи, которые готовятся в четырех вариантах. При этом один из них направляется заказчику, еще пара – компании, которая будет эксплуатировать объект, а оставшийся экземпляр – компании, которая проводила работы (организации подрядчика).

Важность проектной документации

Чтобы исключить ошибки и повысить уровень безопасности для людей, строительство сооружения должно происходить при обязательной оценке проектной документации соответствующими (надзорными) органами. Задача составления проекта лежит на специализированных структурах (об этом упоминалось выше).

Одним из элементов взаимодействия подрядчика и заказчика является договор подряда. В последнем оговариваются все условия выполнения работ в отношении проектной документации.

При этом для начала заказчик должен внимательно изучить претендента на выполнение проекта – проверить наличие лицензии и опыт работы. Отсутствие разрешения на выполнение специализированных работ у подрядчика может стать причиной для признания соглашения недействительным.

Более того, возможны проблемы в дальнейшем (состав исходно-разрешительной документации окажется неполным).

Разработка проекта производится с учетом существующих правил и норм, а также градостроительных документов. После их составления обязательно получение одобрения проекта со стороны уполномоченных органов, а именно отделов градостроительства и архитектуры.

https://www.youtube.com/watch?v=Aj87zfpujfM

Ключевой момент – проведение экспертизы по объектам строительства. В частности, проверяются все решения, принятые в проекте на факт соответствия существующим правилам и нормам. В процессе проведения экспертизы в отношении проекта подрядчика проверяющая структура имеет право привлекать специалистов соответствующих областей.

После проведения экспертизы должно быть принято решение, разрешено строительство или нет. Также в заключении содержится информация, насколько экономически целесообразно возведение объекта, соответствует ли последний нормам промышленной и экологической безопасности, прописываются наиболее важные технико-экономические показатели.

При отсутствии положительного заключения получить исходно-разрешительную документацию не выйдет. Кроме того, по законодательству запрещено строительство и финансирование таких объектов. У застройщика при этом есть два варианта – внести правки или обращаться в суд (в случае, если замечания, по его мнению, неправомерны). В области строительства все чаще отдается предпочтение первому варианту.

В «отказном» заключении уполномоченный орган должен отразить, какие моменты требуют обязательной доработки. После того, как все замечания были исправлены, у инвестора есть право передать уже обновленный состав документов для очередной проверки. При этом вероятность утверждения будет выше.

Ответственность за нарушения

Если застройщик начал работы, а состав разрешительной документации неполный, то это может повлечь за собой ряд последствий. Сегодня в области строительства возможны следующие наказания для нарушителей:

• Отнесение сооружения к категории самовольно построенных зданий. В этом случае накладывается запрет на совершение каких-либо действий с сооружением. Кроме того, возможно постановление суда о сносе здания.
• Административное наказание – штраф.

Во избежание проблем перед началом работ желательно иметь полный состав исходно-разрешительной документации. При этом перечень требуемых бумаг можно получить на сайте госуслуг или в местных органах власти.

Источник: СТРОИМ ПРОСТО

Видео:Исходно-разрешительная документация на проектированиеСкачать

Исходно-разрешительная документация (ИРД) Комплект документов на предстроительной стадии

Подробности 68217

Пакет документов, собираемый техническим заказчиком, необходимый для получения разрешения на строительство здания или сооружения, называют исходно-разрешительной документацией.

Предпроектная проработка и оформление исходно-разрешительной документации (ИРД) это начальная стадия строительного проекта, проработка исходных данных определяет качественные параметры, объемы и финансовые потребности для возведения объекта недвижимости. Этот этап строительства неизбежен, зачастую – длителен.

Комплект ИРД включает в себя план земельного участка, размещение будущего здания на местности, обозначение границы земельного участка, а также технические и экономические показатели здания. Также в него входят рекомендации и требования, полученные от согласующих госучреждений.

Когда собран весь комплект документов, технический заказчик начинает стадию проектирования, проектировщик получает комплект исходных данных и подробное техническое задание.

Исходно-разрешительная документация в комплекте достаточна для получения разрешения на строительство и последующего начала строительных работ.

О составе ИРД и законном порядке подготовки к строительству и возведению зданий есть главы 5 и 6 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Получение комплекта документов исходно-разрешительной документации для проектирования нового строительства или выполнения капремонта осуществляет застройщик, распоряжающийся земельным участком. Технический заказчик в соответствии с поручением застройщика, по договору, выступает от его имени и собирает всю ИРД.

https://www.youtube.com/watch?v=IvOYhnSZz2U

После прохождения градостроительного совета, получения постановлений местной администрации о проектировании, прохождения общественных слушаний по объекту, техзаказчик заказывает создание проектной документации, которую необходимо согласовать в Госэкспертизе.

Если застройщик — инвестор и в его интересах оптимизировать сроки предстроительной стадии, снизить расходы по предстоящему строительству, технический заказчик заинтересован в том же, и обладает опытом предыдущих работ, который позволит сократить предпроектную стадию, собрать пакет документов в планируемый срок.

Состав пакета исходно-разрешительной документации

1. Постановления, распоряжения администрации
2. Технические условия ТУ на присоединение к инженерным сетям: обеспечение теплом, электросети, водопровод и канализация, ливневая канализация, дороги
3. Градостроительный план земельного участка, ГПЗУ
4. Заключение госэкспертизы проекта
5. Разрешение на строительство
6. Заключение о соответствии построенного объекта спроектированному (ЗОС)
7. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

*Пункт 5 — это цель сбора ИРД, пункты 6 и 7 обычно не относят к ИРД, так как их выполнение техзаказчик осуществляет после завершения строительства.
*В составе не перечислен сама проектная документация на здание или сооружение, которая проходит экспертизу

В составе ИРД – поручение главы местной администрации по разработке проекта если застройщик – местная администрация. Если застройщик – компания, частное лицо – письмо-заявление от него в местную администрацию. Юридическое основание – договор аренды земли или свидетельство собственности на земельный участок.

Градостроительное обоснование включает топографическую съемку местности в масштабе 1:2000, на которой есть границы построенных и планируемых объектов капстроительства, границы других сооружений, дорог, инженерных сетей, зданий и территорий историко-культурного наследия, охраняемые объекты природопользования, общественные территории, земля с особыми условиями использования, предполагающим разного рода ограничения в виде красных линий. На плане местности отражаются границы участка застройки и будущего здания или комплекса зданий.

Обоснование предполагает учёт интересов соседей, данных генплана развития территории. Обоснование в процессе работы должно привести к прохождению заседания градостроительного совета и получению градостроительного заключения.

Материалы предпроектных проработок;

• градостроительное заключение в составе ГПЗУ;
• заключения по обследованию объекта недвижимости (земельного участка — если строений нет) либо здания, сооружения в случае его реконструкции либо технического переоснащения);
• заключения согласующих организаций;
• ситуационный план земельного участка по компенсационному озеленению в случае уничтожения зеленых насаждений на будущей стройплощадке;
• Предварительные технические условия (ТУ) на подключение к инженерным сетям с указанием на топографическом плане мест подключения к инженерным сетям; заключение по инженерному обеспечению объекта строительств;
• заключение Росприроднадзора;

Какие документы необходимы для разработки проекта планировки территории, прохождения общественных слушаний и градостроительного совета?

Данные о собственности

Свидетельство или договор аренды, кадастровый план участка

Утвержденная градостроительная документация

• План населенного пункта
• Градостроительное заключение (если размещаемый объект соответствует ранее определенному назначению территории)
• Градостроительное обоснование (при изменении категории земель или вида их разрешенного использования)

Постановления, решения и задания местной администрации

• Постановление администрации о разрешении разработки проекта планировки территории
• Разрешение на снос зданий, если таковые есть в границах строительной площадки
• Разрешение на вырубку зеленых насаждений, если такие имеются

Материалы инженерных изысканий

• Инженерно-геодезические изыскания
• Инженерно-геологические изыскания
• Инженерно-экологические изыскания
• Инженерно-гидрологические изыскания

Акты и заключения надзорных служб

Документы, выдаваемые ЦГСН, пожарными МЧС, ГИБДД, Росприроднадзором и другими службами

Технические условия

• Водопровод
• Канализация бытовая
• Канализация ливневая
• Теплоснабжение
• Газоснабжение
• Электроснабжение
• Телефонизация и радиофикация
• Дороги: ГИБДД, РДУ/Мосавтодор/ФУАД

Четкий план по работе с контролирующими органами, проектировщиками, государственными институтами и комитетами – залог минимизации затрат на сбор всех документов. Для строительства крупных сооружений пакет документов может быть подготовлен за срок от года до двух лет.

https://www.youtube.com/watch?v=XE_optLLdBI

Полный комплект ИРД позволяет получить разрешение на строительство, ключевой документ, легализующий права инвестора построить то, что задумано.

Оформление исходно-разрешительных документов экспертами нашей компании происходит быстрее за счет опыта, специализации, знаний.

Например, технические условия могут быть оптимизированы для минимизации цены прокладывания инженерных сетей подключения объекта.

Ряд действий по получению согласований и разрешений может быть одновременным, что при умелом планировании сокращает сроки получения разрешения на строительство.

📹 Видео

Проектная документация. Рабочая документация. Отличия проектной и рабочей документации.Скачать

Получение разрешения на строительство. Порядок действий.Скачать

Новое в разрешительной документации в строительствеСкачать

Вебинар 05.02.2020 Получение исходно-разрешительной документации на территории МОСкачать

Исходно разрешительные документы (ИРД) для проектирования и ошибки, допускаемые в нихСкачать

Перечень исходно разрешительной документацииСкачать

Что такое проектная документация?Скачать

Исходно разрешительная документация для строительстваСкачать

для заказчика про важность исходно разрешительной документацииСкачать

Как определить список ИРД?Скачать

Получение разрешения на строительство. Порядок действийСкачать