Расчет средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования

Для определения кадастровой стоимости в большинстве случаев применяется массовый метод с использованием удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС). Размер налога на объекты недвижимости, к которым относятся, в том числе, земельные участки и квартиры, зависит от их кадастровой стоимости. Порядок исчисления этого показателя регламентируется законодательством РФ.

Массовая оценка кадастровой стоимости с применением УПКС

Нормативные положения РФ определяют, что кадастровая стоимость (КС) объектов рассчитывается, в основном, для целей налогообложения по итогам анализа информации об экономических свойствах предмета исследований. После применения методов оценки выявляется цена, за которую объект может быть приобретен в данный момент в существующих рыночных условиях для соответствующего разрешенного использования.

Для недвижимости, имеющей сходные характеристики, КС исчисляется с помощью массового метода. Такие объекты объединяются в единые оценочные группы, с утверждением единой оценочной формулы.

Далее, после подстановки в нее значимых показателей, влияющих на цену, вычисляется удельный показатель кадастровой стоимости на единицу измерения, обычно площади.

Таким образом, УПКС — единая котировка объектов внутри оценочной группы.

Для определения кадастровой стоимости методом массовой оценки УПКС умножается на площадь недвижимого объекта. Если формирование единой оценочной группы невозможно из-за отсутствия рыночной информации, производится индивидуальный расчет КС.

Применение удельного показателя кадастровой стоимости

Расчет кадастровой стоимости с применением УПКС относится к методам массовой оценки со сравнительным подходом.

Удельный показатель используется, когда регрессионное, типовое или индивидуальное моделирование неприемлемо или нецелесообразно. Этот способ предполагает построение статистических моделей на основе ценообразующих факторов.

Они выявляются оценщиком бюджетной организации, имеющей право на проведение таких действий по закону.

Этапы расчета КС объекта недвижимости с помощью УПКС:

1. Анализ местоположения по субъекту РФ, муниципальному образованию, населенному пункту, кварталу кадастра.
2. Формирование оценочной группы со сходными объектами.
3. Вычисление среднего значения УПКС в зависимости от факторов ценообразования на единицу значимых характеристик для оценочной группы.
4. Расчет кадастровой стоимости: перемножение полученного показателя и величины значимых характеристик.

Состав факторов ценообразования в формуле расчета удельного показателя кадастровой стоимости определяется по усмотрению оценщика. К ним он относит характеристики объекта, которые влияют, по его мнению, на рыночную стоимость. Это могут быть количественные и качественные параметры, включая удобство местоположения, расстояния до элементов инфраструктуры, наличие инженерных сетей.

Расчет УПКС для земельного участка

Наиболее востребован метод исчисления кадастровой стоимости с применением удельного показателя для расчета налогооблагаемой базы земельных участков. Методические положения Минэкономразвития № 226 от 12.05.2021 года так регламентируют порядок установления КС для этих объектов:

1. Земельные участки (ЗУ) объединяются в единые оценочные группы внутри субъекта РФ.
2. Исчисляется УПКС для каждой группы.
3. Рассчитывается КС для каждого объекта.

Группировка участков происходит на основании идентичности факторов ценообразования. При схожести таких параметров отдельные группы объединяются. Обособляются наделы, составляющие:

• дачные товарищества;
• объединения садоводов и огородников с разрешенным строительством;
• личные хозяйства с разрешенным строительством;
• жилые дома (ЖД) индивидуальной застройки;
• ЖД блокированные;
• ЖД средней этажности;
• ЖД многоквартирные многоэтажные;
• ЖД многоквартирные иные.

Этапы определения УПКС после группировки:

1. Выявление факторов ценообразования для каждой группы.
2. Выделение эталона — участка с типовыми характеристиками.
3. Создание подгрупп из эталонных наделов, схожих по параметрам.
4. Сбор и анализ рыночной информации для подгрупп.
5. Статистическое моделирование, выявление зависимости рыночной цены от факторов ценообразования.
6. Формирование формулы исчисления УПКС на единицу площади.
7. Вычисление УПКС для эталона.
8. Расчет кадастровой стоимости для всех наделов группы с эталоном путем умножения УПКС на площадь.

В формулу исчисления КС для земельных участков могут добавляться понижающие поправочные коэффициенты при наличии особенных характеристик, наподобие близкого расположения санитарно-защитной, паводковой зоны.

Можно ли оспорить величину УПКС?

Исчисление удельного показателя кадастровой стоимости ведется на основании объективных факторов, но ввиду применения обобщенных статистических методов их обработки и субъективности выбора, полученные значения могут превышать допустимые. В итоге рассчитанный налог на имущество может вызывать несогласие собственника.

https://www.youtube.com/watch?v=P4qqpzNtnzU

Владельцам недвижимости, получившим очередное платежное поручение, где сумма налога явно не соответствует предполагаемой, мы рекомендуем на первоначальном этапе воспользоваться нашим бесплатным сервисом «КТОТАМ.ПРО» для быстрого онлайн-определения кадастровой стоимости.

После внесения в форму данных об объекте, достаточно указания его подробного адреса — так вы сможете узнать размер налогооблагаемой базы. Сервис без промедления также выдает сведения о соседних объектах.

Получить можно информацию о квартире или земельном участке в любом регионе Российской Федерации.

Далее размер кадастровой стоимости можно оспорить. Но для этого потребуется обратиться в суд или комиссию по рассмотрению споров по результатам определения КС. Там истцу придется доказать, что оценочные действия велись на основании недостоверных данных либо не были применены существующие понижающие поправочные коэффициенты.

Для граждан, решивших оспаривать кадастровую стоимость, сервис «КТОТАМ.ПРО» формирует выписку из ЕГРН. Документ имеет юридическую силу для представления в государственных инстанциях. Выписка высылается на электронную почту заявителя и содержит данные об объекте споров, заверена электронной цифровой подписью, имеет уникальный номер запроса от Росреестра.

Видео:Категории земель и виды разрешенного использованияСкачать

Как считается кадастровая стоимость земельного участка – государственные расценки на землю

Использование землевладения после приобретения его по рыночной цене предполагает экономическую эффективность, отчасти определяющуюся величиной кадастровой стоимости.

Власти субъекта РФ заказывают перерасчёт оценочной стоимости земель, принадлежащих к определённым категориям, не реже, чем один раз в пятилетку.

Массовые кадастровые расчёты проводят при помощи специальных компьютерных программ, то есть без учёта особенностей различных участков в одной ценовой группе.

Как считается кадастровая стоимость земельного участка

Принцип классификации земель — разделение на группы/зоны, заложен в основу масштабной оценки наделов. Из чего складывается стоимость земли по кадастру? Земельным Кодексом РФ определены категории:

• населённые пункты;
• сельскохозяйственные;
• лесной фонд;
• водный ресурс;
• специального назначения (промышленности, связи, транспорта), безопасности и обороны;
• особо охраняемые территории и объекты (природоохранные, историко-культурные, захоронения и другие);
• запас (собственность государства и муниципалитетов).

Зонирование внутри групп обязательно учитывает:

• разрешённое функциональное использование;
• целевое назначение.

Подразделение земель населённых пунктов

Земли городских, сельских поселений поделены на 17 видов разрешенного использования:

• многоэтажки;
• индивидуальные дома;
• гаражи;
• дачи, садоводческие, огороднические объединения;
• другие предусмотренные типы.

Целевое назначение определяется принадлежностью к территориальной зоне поселения и прилегающих земель:

• жилые;
• общественно-деловые;
• производственные;
• инфраструктурные;
• сельскохозяйственные;
• отдыха населения и другие.

Области применения

Расценка Кадастра, определяемая госслужбами на конкретный участок, применяется в начислениях:

• государственного налога за пользование землёй собственником;
• платы за аренду гос имущества;
• суммы выкупа, покупки надела у государства;
• в других предусмотренных законом случаях.

Размер суммы, ежегодно взимаемой в счёт государственной казны налога, по действующему законодательству должен рассчитываться на основании установленной официально цены Кадастра. До 2021 года использование инвентаризационной оценки при налогообложении остаётся в выделенных регионах РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=1d-YkEyLOH4

Государством обозначены верхние планки ставок налога для земель разного назначения — 3-10-15%. Право на изменение размеров ставок в сторону уменьшения предоставлено муниципальным властям.

От чего ещё зависит оценочная сумма

Населённые пункты делят на кадастровые кварталы и привязывают их по стоимости к вышеперечисленным типам пользования. Уникальный кадастровый номер, присвоенный каждому земельному участку РФ, включает в себя сведения:

• округ;
• район;
• квартал;
• объект.

Основное отличие участков в кварталах заключается в величине площадей. И для расчёта оценочной суммы используют значение удельного показателя цены за 1 м2. При расчётах кадастровой стоимости конкретного земельного участка (ЗУ), используются данные:

• площадь надела;
• категория пользования;
• удельный показатель.

Расценки на землю зависят от многих факторов, но всегда привязаны к рыночным — уровню цен на недвижимость в данный момент в регионе.

Для расчёта используется цена за 1 м2 земли.

Как начисляется кадастровая стоимость

Набор ценообразующих факторов для каждого вида разрешенного использования различается, но по усреднённым критериям учитывают:

• качество земли;
• размер, возраст участка;
• наличие, количество, качество построек;
• месторасположение, удалённость, окружение надела;
• социально-экономическое развитие;
• наличие коммуникаций (газ, вода, электричество).

Расчёт удельного показателя

Цена за 1 м2 — удельные показатели кадастровой стоимости (УПКС) объектов недвижимости кварталов, расположенных по соседству в границах одного субъекта (поселения), отличаются. Эту единицу расчёта используют при образовании новых земельных участков или при переводе из одного разрешенного использования в другое, при изменении целевого назначения земель.

Технические документы

Прежде чем рассчитывать индивидуальную стоимость земельного участка необходимо собрать воедино данные, которые уже имеются в межевом деле и кадастровом паспорте:

• общая площадь;
• целевое назначение земель;
• удельный показатель кадастровой стоимости ЗУ;
• документы на объекты, возведённые на участке.

Также надо получить выписки из госучреждений о состоянии кадастрового квартала:

• градостроительный план, указывающий инфраструктуру;
• указание зон застройки в межевом проекте.

Порядок определения оценочной суммы

В федеральном стандарте оценки закреплено право оценщика выбирать применяемые методики расчёта кадастровой стоимости.

Прежде чем выбрать модель оценки недвижимости специалист собирает и анализирует факты, влияющие на стоимость. При массовом методе расчётов рассматриваемые объекты группируются.

Как устанавливается стоимость по кадастру? Регламент государственного расчёта цены состоит в следующем:

1. Принятие решения властями субъектов о проведении оценки в установленные законом сроки (2–5 лет).
2. Подготовка перечня участков Росреестром.
3. Выбор специализированной компании и заключение договора на проведение работ.
4. Расчёты по земельным участкам.
5. Составление отчёта по проведённой работе.
6. Утверждение отчёта комиссией.
7. Сдача результатов в Росреестр для внесения изменений в Кадастр.
8. Публикация данных в местных СМИ.

Кадастровая стоимость земли привязана к рыночной.

Формула для вычислений

Алгоритм профессионального подсчёта кадастровой стоимости земельного участка достаточно сложен и доступен инженерам–оценщикам. Чтобы получить тестовый (среднестатистический) удельный показатель по региону соотносят общие величины:

• средняя стоимость земельных массивов;
• площадь региональных земель.

Последующие расчёты производятся с применением (прибавлением/вычитанием) коэффициентов и многочисленных формул. Базовой единицей определяется удельный показатель стоимости в кадастровом квартале, который умножают на общую площадь рассматриваемого участка.

https://www.youtube.com/watch?v=5eXTVs4xnXQ

Профессиональная формула кадастровой оценки земельного участка:

P = S * (Pп + Pс) * K, где

S – площадь надела (м2);

Pп – линейная функция, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (руб./м2);

Pс – функция параметров сделки или локальная составляющая (руб./м2);

К – переходной коэффициент.

Чтобы получить пример расчёта, надо владеть требуемыми данными. Поэтому можно воспользоваться калькулятором, предоставленным на сайте Росреестра.

На этом ресурсе можно узнать в открытом доступе информацию об определённом земельном участке согласно адресу или номеру.

В разделе «электронные услуги и сервисы» пользователям предоставлена возможность быстро найти сведения о недвижимости. Можно воспользоваться «публичной кадастровой картой», где также указаны основные данные земельного участка.

Здесь же расположены калькуляторы расчёта кадастровой стоимости и суммы взимаемого государственного налога.

Любая сделка с землёй неосуществима без кадастрового паспорта. Как получить кадастровый паспорт земельного участка землевладельцу? Ответ в нашей статье.
Если вас интересует порядок постановки земельного участка на кадастровый учёт, загляните сюда. Зная эту информацию, вы сумеете быстро зарегистрировать свою землю.

Перерасчёт стоимости

При возникновении спорных моментов по результатам государственной оценки земельных участков правообладатели могут заявить о своём желании пересмотреть действующую кадастровую стоимость.

Полезная информация об судебной практике оспаривания кадастровой стоимости земельного участка вот тут.

Пересмотр суммы может происходить как в досудебном порядке – при участии специальной комиссии Управления Росреестра, а также в суде.

Если оценка отличается в сторону увеличения от актуальной на 30%, то обычно она меняется при содействии комиссии в досудебном порядке.

Оспаривание результатов с привлечением членов комиссии возможно в течение 6 месяцев после занесения новых сведений в реестр.

Предусмотрен также срок от одной утверждённой государством цены до следующей (5 лет) при ухудшении качества земельного участка.

У собственника есть право обратиться сразу в суд, где одним из доказательств должно быть заключение независимых экспертов о рыночной стоимости.

Землепользователям стоит помнить, что государственная оценочная стоимость недвижимости меняется каждые 2–5 лет, поэтому действительность данных в документах при совершении гражданско-правовых сделок рекомендуется проверять. Благодаря доступности информации о правах и обязанностях землевладельцев на официальных интернет-ресурсах госучреждений взаимодействие сторон стало более эффективным.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Кадастровый учёт» по ссылке.

Видео:Кадастр: Изменение вида разрешенного использования земельного участка.Скачать

Что такое удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка и как он определяется

Для точной идентификации каждому земельному участку в России присваивается кадастровый номер.

Все сведения о них отображаются в кадастре, который хранится в уполномоченных государственных органах.

Но имущество и земля в РФ облагаются налогами.

Чтобы правильно их исчислять и предотвратить путаницу при определении арендных платежей, утвержден показатель – кадастровая стоимость.

По сути, это — рыночная цена недвижимости, которая устанавливается в результате оценки государственных органов.

Изменения в законодательстве

Изменения, внесенные ФЗ-237, вступившим в силу в 2021 году, несколько корректируют порядок расчета и методы оспаривания кадастровой цены недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=uu1vbYqRmA4

Касается это всех, кто имеет в собственности квартиру, дом, дачу, участок, а именно:

1. Правом проводить оценку теперь наделяются только специализированные бюджетные организации. Ранее эту процедуру проводили частные оценщики, отбираемые на конкурсной основе местными властями. При этом критерий «цена – качество» соблюдался не всегда.
2. За работу оценщиков теперь будут отвечать бюджетные учреждения, устанавливается надзор Росреестра за осуществлением кадастровой оценки. Ранее деятельность оценщиков не подлежала никакому контролю. Исправлять их «погрешности» приходилось самим владельцам недвижимости, заказывая альтернативную оценку из личных средств и оспаривая расчеты.
3. Законом установлена также ответственность за ошибки оценщиков: нанесенные собственникам недвижимости убытки должны быть возмещены за весь период, в котором применялась неправильная кадастровая стоимость.
4. Нововведения касаются и исправления ошибок в кадастровой стоимости. К примеру, если ошибка была допущена в многоэтажном доме или товариществе, и кто-то один заметил эту ошибку, то исправить ситуацию должны одновременно всем участникам.
5. Региональным властям дается право заказывать внеочередную оценку, если цены на недвижимость в данном регионе упали более чем на 30%.
6. В новом законе остается возможность оспаривать стоимость в специальной комиссии или через суд. Но, кроме этого, теперь можно запросто выразить претензии самим оценщикам.В данном случае они обязаны дать разъяснение обратившемуся гражданину, как они провели расчеты. Если в ходе разбирательства обнаружена ошибка, оценщики сразу же ее исправляют.

В полной мере закон вступит в силу в 2021 году. До этого момента период считается переходным, старые правила действуют одновременно с новыми.

Оценка земель населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения происходит на основании списков, которые составляет Росреестр.

Все участки делятся по своему назначению и видам использования.

Одним из вариантов определения цены надела является метод с применением удельного показателя кадастровой стоимости.

Другими словами, удельный показатель кадастровой стоимости — единица измерения цены участка за метр квадратный.

Показатель является неотъемлемой частью исчисления КС надела и расчета налога на недвижимость. Его применение обосновано в таких ситуациях:

• Когда образовываются новые земельные участки;
• Когда один объект переводится из одного вида эксплуатации в другой;
• Изменяется целевое назначение надела.

Регионы и их населенные пункты меняют этот показатель каждый квартал.

Как рассчитать среднюю стоимость надела по кадастру?

Рассчитать среднюю стоимость надела можно, используя формулу:

Стоимость = УПКС * площадь участка.

Кадастровая стоимость определяется в порядке, установленном Методическими рекомендациями № 26, которые были разработаны в 2021 году:

• В каждом регионе земельные наделы объединяют в группы, подлежащие оценки;
• Внутри такой группы исчисляется УПКС;
• Проводиться растет кадастровой стоимости для каждого объекта.

Стоимость по кадастру может быть изменена путем применения понижающих коэффициентов при наличии у земельного участка особых характеристик.

Ставки налога на землю регулируются установлением верхних границ: от 3% до 10-15%. Муниципальные органы власти имеют право уменьшать эти границы.

Как определяется УПКС земель населенных пунктов или сельхозназначения?

Для удобства расчета земельные наделы формируют в группы по схожести факторов ценообразования:

• Личные хозяйства, имеющие застройки;
• Товарищества огородников и садоводов;
• Дачные объединения;
• Жилые дома.

Удельный показатель кадастровой стоимости определяется таким образом:

• Для каждой сформированной группы определяются свои факторы, влияющие на цену;
• Изыскивается участок, который включает в себя наибольшее количество типичных характеристик;
• Образуется подгруппа объектов, показатели которых схожи;
• Анализируется собранная рыночная информация для каждой подгруппы;
• Отслеживается взаимосвязь рыночной цены от образующих ее факторов;
• Рассчитывается УПКС для выделенного типичного участка.

Таким образом, удельный показатель кадастровой стоимости является связывающим звеном среди объектов одной оценочной группы.

Формула расчета следующая:

УПКС = (Рпос + Рсделки) * Кi, где:

• Рпос – определенные характеристики окружения участка;
• Рсделки – рыночная стоимость объекта;
• Кi – уточняющий коэффициент для конкретного участка.

В свою очередь показатель инфраструктуры (Рпос) складывается из стоимости коммуникаций надела.

Рыночную стоимость объекта (Рсделки) можно рассчитать по формуле:

Рсделки = (Р1*Пк)/100, где:

• Р1 – инвентарная стоимость объекта;
• Пк – коэффициент конкретной территории, определяемый как сумма всех коэффициентов по улучшению данного участка (удобное месторасположение, связывающее расстояние до элементов инфраструктуры, наличие или отсутствие инженерных сетей).

Возможность оспаривания значения

В расчете значения удельного показателя берутся объективные факторы, но обработка их происходит при помощи обобщенных статистических методов. По этой причине получившийся результат может превышать допустимые нормы и ожидания собственника объекта.

При несогласии владельца участка с методами расчета и результатами решить вопрос можно, если подать заявление:

• В комиссию по рассмотрению споров;
• В суд.

Всю необходимую информацию о кадастровой стоимости можно запросить лично или через интернет в ЕГРН.

https://www.youtube.com/watch?v=M9lVWg6dzMw

При получении результата, затрагивающего интересы собственника, можно запросить разъяснение.

Для отстаивания своих прав нужно заказать дополнительную нормативную оценку. Если результаты ее не совпадут с «государственной», можно начинать обжалование и доказывать, что:

• При оценке участка использованы недостоверные данные или не учтены понижающие поправочные коэффициенты;
• Государственная экспертиза проведена в нарушение Методики проведения гос. экспертизы землеустроительной документации. Это также является причиной, которая позволяет обжаловать и отменять решение об утверждении техдокументации.

Срок рассмотрения прошения о пересмотре цены участка – 30 дней с момента подачи заявления.

Заключение

Метод расчета кадастровой стоимости земельных наделов при помощи удельного показателя считается наиболее востребованным, так как с его применением можно произвести массовую оценку объектов.

Сам УПКС отличается в зависимости от региона. В каждом субъекте РФ государственными органами применяются те показатели, которые установлены в них.

Видео:Земельное право кратко | Категории земель и виды разрешенного использованияСкачать

Особенности расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельских населенных пунктов

1. Расчеткадастровой стоимости земельных участковв составе земель сельских населенныхпунктов 2 вида разрешенного использованияосуществляется также как в городахстатистическим методом.

2. Расчеткадастровой стоимости земельных участковв составе земель сельских населенныхпунктов 11 и 12 видов разрешенногоиспользования земель осуществляетсятакже как в городах, т.е. индивидуальнаяоценка рыночной стоимости.

3. Расчеткадастровой стоимости земельных участковв составе сельских населенных пунктов1, 3-10, 13-15 видов разрешенного использованияземель определяется соотношением междусредним (медианным) удельных показателейкадастровой стоимости земельныхучастков.

В составеперечисленных видов разрешенногоиспользования на землях населенныхпунктов с численностью от 20 до 50 тысячжителей для муниципального района(городского округа) (в случае отсутствиядля субъектов Российской Федерации) исредним (медианным) значением удельныхпоказателей кадастровой стоимостиземельных участков 2 вида разрешенногоиспользования в составе населенныхпунктов с численностью от 20 до 50 тысячжителей в муниципальном районе (городскомокруге) (в случае отсутствия в субъектеРоссийской Федерации). Затем умножаемполученное значение на среднее (медианное)значение УПКСЗУ 2 вида разрешенногоиспользования в конкретном населенномпункте. Полученное значение умножаемна площадь земельного участка.

4. Для 16 видаразрешенного использования кадастроваястоимость не определяется, а устанавливаетсяравной одному рублю за весь участок.

Особенности расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования

Расчет кадастровойстоимости земельных участков в составеземель населенных пунктов с более чемодним видом разрешенного использованияосуществляется для каждого из видовразрешенного использования по методике.

По результатамрасчетов устанавливается кадастроваястоимость земельных участков того видаразрешенного использования земельногоучастка, для которого указанное значениенаибольшее.

Исключениесоставляют земельные участки в составеземель населенных пунктов, одним извидов разрешенного использованиякоторых является жилая застройка. Дляуказанных земельных участков кадастроваястоимость определяется по 2 или 1 видуразрешенного использования.

2 Формирование перечня объектов оценки пуровского района янао

1. Характеристика объекта оценки

Пуровский районполучил свое название от реки Пур, вбассейне которой он и расположен. Впереводе с ненецкого «Пур» — этобольшая, бурлящая и шумная река. РекаПур делит район на почти равные поплощади лево- и правобережья. Протяженностьрайона с севера на юг — более 600 километров.

https://www.youtube.com/watch?v=ZqQ65CmdR-w

Южная граница с Ханты-Мансийскимавтономным округом тянется на 530километров. Территория Пуровскогорайона составляет 108,4 тысяч квадратныхкилометров, население — почти 200 тысяччеловек, в том числе более 4 тысяч человеккоренного населения.

По величине этотретий район в автономном округе,уступающий лишь Тазовскому и Ямальскомурайонам.

Административныйцентр района — город Тарко-Сале (в переводес ненецкого поселение на мысу сответвлением или мыс с развилкой). Какадминистративно-территориальноеобразование район был создан 7января1932 года.

На территории района расположенынаселенные пункты окружного подчинения:города Ноябрьск, Губкинский, Муравленко.Тарко-Сале связан авиационным сообщениемс Салехардом, Тюменью и Москвой.

Черезтерриторию района проходит железнодорожнаямагистраль Тюмень — Новый Уренгой.

Район представляетсобой уникальную территорию российскогоКрайнего Севера. Бассейн реки Пур издавнасчитался русским «клондайком».»Край суровый и богатый весьма. Влесах красного зверя несчетно.

Реки иозера полноводны, рыбою обильны», -так описывали первые землепроходцызаповедные земли, раскинувшиеся насамом севере Западно-Сибирской равнины.

Спустя четыре века к этому перечнюбогатств добавились колоссальные запасынефти и газа, что и определило путь, покоторому пошло развитие всего края. Внедрах района богатейшие залежей нефтии газа.

Начавшаяся в 1965 году разработкауглеводородов привела к возникновениюна территории района новых городов ипоселков, автомобильных и железныхдорог, нефте- и газопроводов, крупныхпредприятий, созданных на основесовременных технологий переработкиприродного сырья.

Сегодня экономикурайона определяют нефтяники и газодобытчики(90 процентов нефти и 50 процентов газа вцелом по Ямало-Ненецкому округу добываетсяна территории Пуровского района).

Из175 газовых, газоконденсатных и нефтяныхместорождений, разведанных в ЯНАО, 114расположено на территории Пуровскогорайона.

Немало в Пуровском районе инерудных полезных ископаемых, известно42 месторождения глины, диатомита, песка,гравия.

В настоящее времяПуровский район — один из наиболее быстроразвивающихся районов округа, натерритории района работают крупныепредприятия добывающей промышленности- ОАО «Сибнефть-Ноябрьскнефтегаз»,ОАО «Роснефть-Пурнефтегаз», ОАО»Пурнефтегазгеология», ОАО»Уренгойнефтегазгеология».

Основное занятиекоренных жителей — оленеводство,звероводство, лов рыбы и заготовкадикорастущих растений. В районенасчитывается более 30 тысяч оленей, назверофермах содержатся около тысячиголов пушного зверя. Переработку мехаи кожи оленей ведут совхозы. Ведетсязаготовка пантов северного оленя дляпроизводства лечебного препаратов.

Развито в районеохотничье-промысловое хозяйство.Основными промысловыми видами являютсяпесец, лисица, соболь, горностай, ондатра,белка. Добываются также лось, дикийолень, боровая и водоплавающая дичь.Пуровский рыбокомбинат выпускаеткопченую, свежемороженую, вяленую исоленую рыбу. Перспективы развитиярыболовства связаны с освоением ресурсовмалых и средних озер.

В силу уникальностии практической неисчерпаемостиуглеводородных запасов и ценныхминеральных богатств, хозяйственнойзначимости растительного и животногомира, Пуровский район обладает огромнойперспективой развития.

1. Формирование перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов Пуровского района

Перечень объектовоценки служит исходной информацией дляпроведения работ по государственнойкадастровой оценке земель населенныхпунктов.

Формированиеперечня выполняется в следующем порядке:

1. Получениеисходной информации;Получение КПТ по состоянию на 01.01.2007 г.;

2. Формированиеисходных перечней земельных участковв составе земель населенных пунктов покадастровым районам.

3. Присвоениеземельным участкам номера видаразрешенного использования.

4. Присвоения кодаКЛАДР.

5. Формированиеперечней земельных участков.

https://www.youtube.com/watch?v=ERrpG1rYVws

Порядок формированияперечня объектов оценки и перечняземельных участков, не вошедших в оценку,приведен на схеме №1.

Исходнойинформации

УправленияРоснедвижимость совместно с ФГУ«Кадастровая палата» в соответствии списьмом Роснедвижимости от 09.03.

2007№ВК/0524 «О предоставлении кадастровыхпланов территорий для расчета кадастровойстоимости земельных участков в составеземель населенных пунктов» формируюти передают Роснедвижимости (путемразмещения информации на сервере)сведения о земельных участках в видеКПТ в разрезе субъектов РоссийскойФедерации, изготовленных в соответствиис «Правилами оформления кадастровогоплана территории для расчета кадастровойстоимости земельных участков»,утвержденными Росземкадастром23.04.2004 г.

Длявыполнения курсового проекта за основувзяты КПТ Пуровского района ЯНАО.Титульный лист КПТ и раздел «Общиесведения» передаются в виде электронногодокумента в формате MS Excel (.xls), при этомна титульном листе указаны регистрационныеданные КПТ, реквизиты электронногофайла.

Формированиеисходных перечней земельных участковв составе земель населенных пунктов покадастровым районам

Роснедвижимостьпо актам приема-передачи передаетполученные исходные данные в ФГУП «ФКЦ«Земля» с целью:

— проверкипредоставленной информации;

— формированияисходных перечней земельных участковв составе земель населенных пунктов вразрезе кадастровых районов по субъектамРоссийской Федерации (далее – ФормированиеПеречня);

— ведениястатистики поступления информации посубъектам Российской Федерации.

В процессе выполнениякурсового проекта для формированияисходного перечня земельных участковв составе земель населенных пунктовзаписи, содержащиеся в КПТ кадастровогорайона, были объединены в один файл вформате MS Excel (.xls). Имя исходного файласоответствует названию кадастровогорайона — 89_05_Пуровский.

При объединениизаписей сохранено содержимое граф КПТ«1», «3», «4», «5», «6», «7», «8», «9». Графа«Предыдущий номер участка» исключена.Графа «Номер земельного участка»переименована в графу «Кадастровыйномер земельного участка», с учетомследующих требований: в графе «Кадастровыйномер земельного участка» сохраненполный кадастровый номер земельногоучастка.

Объединенныйперечень также содержит графы «Номервида разрешенного использования»,«Наименование населенного пункта»,«Код КЛАДР, населенный пункт», «КодКЛАДР, улица», «Примечание»,«Документ-основание» (графы добавляютсяпосле графы КПТ «Сведения о правах»), атакже графу «№ записи», куда занесенномер записи в перечне (добавляетсяперед графой КПТ «Номер земельногоучастка»). Форма исходного перечняприведена в Приложении 1. В переченьземельных участков в составе земельнаселенных пунктов включены:

— земельные участки,отнесенные к категории земли населенныхпунктов;

—  земельныеучастки, для которых сведения в графе«5» («Категория земель») отсутствуютили категория земель не установлена (вграфе «13» («Примечание») делается отметка«Отсутствуют сведения в графе «5»);

— земельные участки,у которых в графе «5» («Категория земель»)указаны кроме категории «Земли населенныхпунктов» дополнительно другие категории(в графе «13» «Примечание» делаетсяотметка «Противоречивые сведения вграфе 5»).

Из перечня исключеныстроки, содержащие в графе «3» («Наименованиеземельного участка») запись «Единоеземлепользование».

Произведенапроверка записей на полноту сведений.В случае отсутствия сведений в графах«4» («Местоположение участка»), «6»(«Разрешенное использование»), «8»(«Площадь») делается отметка в графе«13» («Примечание») «Отсутствуют сведенияв графе (далее приводиться номер графы)».

Формированиеисходных перечней земельных участковв составе земель населенных пунктов покадастровым районам указано в схеме 2.

Вданной курсовой работе в перечне графы«4», «6» и «8» все заполнены.

Присвоениеземельным участкам номера видаразрешенного использования

Присвоение номеравида разрешенного использованияпроизведено в соответствии склассификатором ВРИ представленным вМетодических указаниях по государственной кадастровой оценке земель населенныхпунктов.

https://www.youtube.com/watch?v=rryc9xR5Hok

Номер видаразрешенного использования указываетсяв графе «10» («Номер вида разрешенногоиспользования») таблицы Переченьземельных участков в составе земельнаселенных пунктов (Приложение 1).

Для земельныхучастков с более чем одним видомразрешенного использования номера ВРИопределены для всех видов разрешенногоиспользования. Номера видов разрешенногоиспользования заносятся через разделитель«;». Например, земельный участокиспользуется поджилой дом и гараж, в соответствии сметодическими указаниями видразрешенного использования указываетсяследующим образом – 2;3.

Те земельныеучастки, которые нельзя отнести ни кодному из видов разрешенного использования,перечисленных в Методических указанияхпо государственной кадастровой оценкеземель населенных пунктов, в графу «13»(«Примечание») перечня внесены отметки«Данных о виде разрешенного использованиянедостаточно для заполнения графы «10».

Порядок присвоенияземельным участкам номера видаразрешенного использования представленв схеме 3.

 ФормированиеПеречня №1, Перечня №2 и Перечня земельныхучастков, не вошедших в оценку

ВПеречень №1 объектов оценки сформированныйпо Пуровскому рйону ЯНО включеныземельные участки с непустыми инепротиворечивыми графами «4», «5», «6»,«8» и присвоенными номерами видовразрешенного использования, все остальныеучастки включены в Перечень №2. ФормаПеречня №1 приведена в приложении2, форма Перечня №2 — в приложении 3.

В Перечень №2включены земельные участки с незаполненными или противоречивымиграфами КПТ «4», «5», «6», «8» и в которыхотсутствует возможность отнесения квиду разрешенного использования и/илиописание местоположения не позволяетопределить населенный пункт, к которомуотносится земельный участок.

В дальнейшемПеречень №2 направляется ИсполнителемЗаказчику на доработку с целью уточненияхарактеристик земельных участков.

Перечень земельныхучастков, не вошедших в оценку, в данномкурсовом проекте представлен двумяземельными участками, разрешенноеиспользование которых указано как «длясодержания и эксплуатации здания». Этойинформации недостаточно даже дляопределения вида разрешенногоиспользования.

иформа Перечня земельных участков, невошедших в оценку — в приложении 4.

В результатевыполнения работы сформирован Переченьобъектов оценки для проведения ГКОЗнаселенных пунктов в Пуровском районеЯНАО.

Остальные земельные участкивключены в Перечень №2, которыйотправляется на доработку к Заказчику(Управление Роснедвижимости по ЯНАО).

СформированПеречень земельныхучастков, не вошедших в оценку, которыйтоже отправляется надоработку в Роснедвижимость.Перечнисогласовываются с УправлениемРоснедвижимости по ЯНАО и утверждаютсяна межведомственной комиссии субъекта.

Видео:Как изменить вид разрешенного использования земельного участкаСкачать

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка — в 2021 году, определение, процедура расчета, средние числа

Кадастровая стоимость используется для расчета имущественного налога на землю, уплачиваемого хозяином территории в бюджет. Процедура ее определения четко описана законодательством. Региональными властями принимается решение об осуществлении государственной кадастровой оценке земель. Такое действие должно производиться минимум один раз в 5 лет.

В качестве единицы измерения, используемой при определении цены каждой площади по Кадастру, выступает удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) за один квадратный метр. Его устанавливают поквартально по конкретному виду разрешенной эксплуатации.

Важные моменты

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в результате государственной оценки рыночная цена недвижимой собственности. Определяется она методами массовой оценки или в индивидуальном порядке. В первом случае оцениваемые объекты распределяются на группы по принципу подобия. К примеру, территории под многоквартирными домами в пределах одного города.

Для отдельной группы разрабатывается модель оценки, по которой и осуществляется расчет кадастровой цены участков, вошедших в категорию. Модель оценки – это единая формула, уравнение, составляемая оценщиком и включающая различные переменные, оказывающие влияние на итоговый показатель. Например, за переменную может быть взято местонахождение объекта – район, инфраструктурные особенности.

https://www.youtube.com/watch?v=7eKw3z68KEo

По методам массовой оценки цена земли рассчитывается посредством подстановки различных значений переменных, характерных для данной территории, в модель, сформулированную оценщиком. В итоге выходит удельная стоимость имущества, т.е. цена по Кадастру в расчете на 1 кв. м. (единицу земельной площади).

Переменные – это факторы ценообразования. Они представляют собой качественные или количественные характеристики земельного участка: месторасположение, коммуникационные особенности, расстояние до инфраструктурных объектов и пр. Данные факторы оказывают влияние на итоговую стоимость имущества.

Сбор и выбор их значений осуществляется самим оценщиком.

При отсутствии достаточной информации для формирования модели оценки оценить земельный участок можно индивидуально. По итогам расчетов необходимо составить отчет с отражением использованной методики.

Документ становится структурной частью общего отчета о кадастровой оценке.

Еще один важный показатель, применяемый оценщиком, — поправочный коэффициент. Он необходим для нивелирования колебаний модели по отношению к отдельным ценообразующим факторам (переменным). К примеру, в случае принадлежности оцениваемого объекта к фонду ветхого жилья может использоваться коэффициент, понижающий стоимость.

Изменения в 2021 году

Федеральный закон № 237, введенный в действие в 2021 году, внес в порядок расчета и оспаривания кадастровой цены недвижимого имущества ряд корректив. Теперь проводить оценку могут только специализированные бюджетные организации.

Основные изменения состоят в тщательной регламентации порядка и отдельных операций по определению цены недвижимых объектов по Кадастру.

Кроме действия новых правил по осуществлению расчетов, в течение переходного периода ситуация будет следующей:

• применяется стоимость, установленная на январь 2014 года или позже, если она меньше;
• регионы могут устанавливать новые параметры кадастровой цены только при наличии специализированной бюджетной организации и комиссии, уполномоченной в регулировании спорных ситуаций по данным вопросам;
• до открытия в регионах специализированных бюджетных организаций берется наименьшая величина цены по Кадастру за 2014-2021 годы.

Зачем это нужно

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в 2021 году – это котировка территории в калькуляции на единицу площади надела. Данный показатель участвует в определении кадастровой цены земельных наделов и имущественных налоговых платежей.

Значения УПКС разнятся по российским регионам. Причем их значения могут быть существенными. Возможно, в будущем данный вопрос будет урегулирован. Но на сегодняшний день государственные органы и частные владельцы земель применяют показатели, установленные в их субъекте РФ.

Для расчета стоимости надела по кадастру применяется формула:

Сз = УПКС*Пл

Где:

УПКС используется в разных случаях:

• при образовании новых земельных наделов;
• при необходимости перевода территории из одного разрешенного вида эксплуатации в другой;
• при необходимости изменения целевого назначения территории.

При определении цены по Кадастру важно понимать, что УПКС одной территории может изменяться по кварталам и в случае трансформации разрешенной эксплуатации. На каждый квартал рассчитывается УПКС в разрезе по регионам и их населенным пунктам.

Аналогичный порядок предусмотрен для определения минимального УПНС для промышленных и специальных площадей. Меньше этих пороговых значений фактический показатель не может быть установлен. Минимальные пределы определяются по специальной методике средневзвешенных параметров по конкретному административному округу.

Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка

Законодательством предусмотрен двухэтапный порядок установления УПКС. Для начала определяется показатель сельскохозяйственных земель в пределах всего субъекта РФ. Далее отрабатывается нормативная база, необходимая для реализации второго этапа.

https://www.youtube.com/watch?v=BeP-yA9HZlc

УПКС рассчитывается по следующему правилу: расчетный дивиденд с 1 га территории умножается на период капитализации, составляющий 33 года.

Какие нужны документы для расчета и как происходит процедура

Перед расчетом индивидуальной цены земельного надела нужно собрать необходимую информацию из межевого дела и кадастрового паспорта:

• общую площадь участка;
• целевое назначение земли;
• УПКС территории;
• сведения об объектах недвижимости, имеющихся на земельном участке.

Далее необходимо запросить выписки из государственных учреждений о состоянии кадастрового квартала: кадастровый план, отражающий особенности инфраструктуры и указание зон построек из межевого проекта.

Порядок установления кадастровой стоимости земель предусмотрен Методическими рекомендациями № 226 от 2021 года:

1. Объединение земельных участков в единые оценочные группы в пределах конкретного региона.
2. Исчисление УПКС по каждой группе.
3. Расчет кадастровой стоимости для каждого участка.

Участки группируются по принципу идентичности ценообразующих факторов. В случае схожести показателей группы подлежат объединению.

Обособляются территории, представляющие собой:

• личные хозяйства с разрешенной застройкой;
• объединения огородников и садоводов;
• дачные товарищества;
• жилые дома: индивидуального строительства, средней этажности, многоквартирные, многоэтажные, блокированные.

Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков после группировки производится в следующей последовательности:

1. Для каждой группы выявляются ценообразующие факторы.
2. Выделяется эталон – участок с типичными характеристиками.
3. Создается подгруппа из эталонных объектов, похожих по показателям.
4. Для подгрупп собирается и анализируется рыночная информация.
5. Осуществляется статистическое моделирование, выявляются зависимости рыночной цены от ценообразующих факторов.
6. Рассчитывается УПКС для эталона.
7. Определяется кадастровая стоимость всех земельных участков группы с эталоном посредством умножения УПКС на их площади.

В расчет стоимости по Кадастру могут добавляться поправочные коэффициенты для снижения суммы при наличии у участка особых характеристик, к примеру, близкое нахождение паводковой зоны.

При обнаружении владельцем земли явного несоответствия кадастровой стоимости, ее можно оспорить. Для этого необходимо обращение в суд или уполномоченную комиссию с представлением доказательств, что оценка проведена по недостоверным данным или не были использованы понижающие коэффициенты.

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

🔍 Видео

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?Скачать

Последствия изменения вида разрешенного использования участкаСкачать

Спор о виде разрешенного использования земельного участка не является спором о кадастровой стоимостиСкачать

Виды разрешенного использования земельного участкаСкачать

Земли сельхозназначения. Что на них можно делать?Скачать

РАСТЯЖЕНИЕ-СЖАТИЕ СТЕРЖНЕЙ. Переподготовка по программе "ПГС: расчетно-конструктивный раздел"Скачать

Определение кадастровой стоимости в 2023 годуСкачать

Новая кадастровая оценка земельных участков: процедура и порядок оспаривания результатовСкачать

Лайфхак по оспариванию кадастровой стоимости - исправление методологической ошибки 2022 г.Скачать

Горькая правда об аренде земельных участков за 3 процента от кадастровой стоимостиСкачать

Кадастровая стоимость объекта: снижение кадастровой стоимости земельного участкаСкачать

Государственная кадастровая оценка в Иркутской областиСкачать

Сапожников П. М. - Оценка земельных ресурсов - Лекция 4Скачать

Кадастровая стоимость. Оформление, налогообложение, оспариваниеСкачать

Как проводится кадастровая оценка?Скачать

Бесспорное исправление ошибок в определении кадастровой стоимости ОНСкачать